初年度掲載 2026
建物の中身を診てから、
買取の値段を出します。
中古住宅の買取価格は、築年数の表だけでは決まりません。雨漏りの跡、基礎の状態、給排水の通り、増改築の履歴——同じ築年でも、直して次の買主に渡せる家と、そうでない家があります。株式会社マークスはJIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者として、ホーム・インスペクション（住宅診断）を行っています。買い取る側に回るときも、この目で建物を見てから金額を出します。中古住宅の売買では住宅診断について説明することが2018年4月から義務化されましたが、診断で「問題なし」となった物件でも、後から不具合が起きたときに保証されるわけではありません。だからこそ当社は、診断に加えて中古住宅保証やハウスクリーニングまで用意しています。査定は無料です。
§01いま、その中古住宅で止まっているのはどこですか
- 築年数が古く、そもそも買い手がつくのか分からない
- 雨漏りやシロアリの跡があり、直してから出すべきか迷っている
- 以前に増築していて、当時の書類が見当たらない
- 住宅診断を受けたほうがいいと言われたが、費用と効果が分からない
- 他社に「古家付き土地」として扱われ、建物の価値をゼロと言われた
- 相続した実家で、中の状態を正確に把握できていない
- リフォームしてから売るのと、そのまま売るのとどちらが得か決められない
- 遠方に住んでいて、現地に何度も行くことが難しい
建物の状態は、見ないままでは値段になりません。当社は住宅診断の目で中を確かめてから、直して次の買主に渡せる家かどうかを判断します。その判断が付けば、古家付き土地としてしか見られなかった建物に値段が付くことがあります。
§02先に、期限のある手続きを押さえてください
相続で受け取った不動産には、いま登記の期限がついています。売るか買い取ってもらうかを決めるより前に、こちらは動きます。登記の手続きそのものは司法書士の領域ですので当社が代行することはできませんが、期限を知らないまま過ぎてしまう方が実際にいらっしゃるので、はじめにお伝えしています。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
相続した家屋を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間が延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の詳しい内容は空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてをご覧ください。適用できるかどうかはご事情で変わりますので、税理士とあわせてご相談ください。
§03住宅診断は受ければ安心、ではありません
- 診断の結果と保証は別のものです中古住宅を売買する際にホーム・インスペクション（住宅診断）について説明することが2018年4月から義務化され、診断を実施した物件も増えてきました。ただし診断の結果が「問題なし」であっても、仮に何か不具合が起きたときに何ら保証されるわけではありません。ここは要注意です。
- だから当社は、診断のあとに保証まで付けています当社はJIOの指定事業者として、お預かりした物件にホーム・インスペクションのみならず、中古住宅保証やハウスクリーニングを実施しています。買主の不安を先に減らしておく、という考え方です。買取でお引き受けした家も、この形にしてから次の買主にお渡しします。
- 解体のタイミングを間違えると税負担が跳ね上がります建物を解体して土地として売る場合、建物が無くなると住宅用地の特例から外れ、土地分の固定資産税が約6倍と高額になる蓋然性があります。「古いから壊してから」と急がないでください。
- 接道義務を満たしていない土地は、壊すと建て直せなくなります前面道路との関係で接道義務を満たしていない物件は、一度解体してしまうと再建築することができなくなってしまいます。中野区には昔からの細い路地に面した敷地が多く、建物を残したまま売るほうが結果として高くまとまる場合があります。
§04中古住宅で、あとから出てくる論点
ここに並べたのは、当社が実際に相談を受けてきた論点です。買主のお客様には、こうした事柄を購入前に必ずお伝えしています。買取のご相談では、同じ内容を値段を出す前に確かめる、という使い方になります。
| 論点 | 何が起きるか | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 建物の状態 | 住宅診断で「問題なし」となった物件でも、後から不具合が起きた場合に保証されるわけではありません | 診断の範囲、保証を別に付けられるか |
| 増改築の履歴 | 当時の確認申請や検査済証が無いと、次の買主の融資が通りにくくなることがあります | 検査済証の有無、増築部分の面積と時期 |
| 前面道路・私道 | 私道の持分や通行・掘削の同意が無いと、買主の融資や工事が止まります | 建築基準法上の道路に当たるか、持分と同意書の有無 |
| 接道義務 | 満たしていない敷地は、解体後に再建築できなくなります | 間口と道路幅、路地状敷地の形状 |
| 境界・越境 | 土地・建物の面積が謄本どおりとは限りません。隣地の配管が敷地内を通っていることもあります | 確定測量図の有無、越境の覚書、先代同士の口約束の有無 |
| 擁壁（土留め） | 高低差があると擁壁が必要になり、今後のメンテナンスに数百万円から時に1,000万円という金額がかかることがあります | 擁壁の種類、検査済証の有無、既存不適格かどうか |
| 地盤・液状化 | 液状化のしやすさには土の粒径が大きく関係します。同じ敷地内で調査数値が大きく違うこともあります | 地盤調査書、地盤改良の内容 |
| 告知事項 | 過去の出来事は、宅建業法上の告知義務に当たれば重要事項説明書に記載します。何年前まで遡るかの明確なルールはありません | いつ何があったか、近隣にどこまで知られているか |
当社は、告知義務に当たるかどうかにかかわらず、把握していることは可能な限りお伝えする方針を取っています。買主のお客様に対してそうしてきた会社ですので、買い取る側に回っても同じ立場を取ります。
§05ご相談いただけること
建物を診てから買い取る
JIO指定事業者として住宅診断の目で建物を確かめ、そのうえで買取価格をお出しします。古家付き土地としてしか見られなかった建物に、値段が付くことがあります。査定は無料です。
住宅診断・中古住宅保証・ハウスクリーニング
お預かりした売却物件を魅力的な物件にするため、ホーム・インスペクションのみならず、安心の中古住宅保証やハウスクリーニングを実施しています。買主の不安を先に減らしておく、という考え方です。
仲介で売った場合と並べて比べる
買取だけをお勧めすることはしません。中野区の相場と再開発の状況を踏まえて、仲介で売った場合にいくらで・どのくらいの期間かかりそうかを並べ、そのうえでどちらにするかをご一緒に決めます。
売りに出す前の洗い出し
§04の論点を、その土地・その建物について一つずつ確かめます。関係各所への調査もお受けしています。ここまでで「やはり売らない」という結論になっても構いません。
傷んだお家でも大丈夫です。査定は無料で、内容は厳守します。ご相談だけでも歓迎です。家財や不用品が残ったままでも構いません。中古住宅のことでしたら、何でもご相談ください。
§06当社の立ち位置
株式会社マークスについて
- 東京都知事免許を受けた宅地建物取引業者です
- （公社）全日本不動産協会 会員／（公社）不動産保証協会 加盟
- JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者（ホーム・インスペクション）
- 中野の本店と、新宿のオフィスの2拠点で動いています
- グループ会社：株式会社FAVORS
- 不動産の売買・賃貸・管理およびその仲介、各種コンサルティング業務
- 不動産案件に特化した弁護士事務所と連携しています。税理士・弁護士といった専門家とご一緒することで、法的な問題や税金の問題もまとめてご相談いただけます
登記の手続きそのもの（相続登記、住所等変更登記）は司法書士の領域、相続税の申告は税理士の領域で、当社が代行することはできません。当社がお引き受けするのは、その不動産に何があるかを調べ、売る・買う・貸すの形にするところです。免許番号・所属団体・所在地・地図は、このページ下部の会社概要欄に出ています。
§07代表ごあいさつ
物件情報を探すと、どこを見てもきれいな紹介文と写真が並んでいます。良いところは大きく書かれ、聞かなくても営業から伝えられます。それに比べて、その物件が抱えているネガティブな面は、できるだけ気づかれないように、説明も簡単かつ楽観的に済まされているのが現状です。
中古住宅はとりわけそうです。だから私たちは、住宅診断の目で建物を確かめ、分かったことをそのままお伝えする形を取ってきました。診断で問題が見つかったとしても、それは値段が下がる理由であると同時に、保証やクリーニングで手当てできる範囲を決める材料でもあります。伏せたまま進めるより、先に出したほうが結果として良い形になります。
忖度なし・営業トークなしで、その建物に何があるのかからお話しさせてください。
§08他県にお住まいの所有者・ご親族の方へ／対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 東京都中野区（本店所在地・売却強化エリア）
- 東京23区を中心に東京都内
所有している不動産が遠方でお困りの方、まずはお電話・メールでご相談をお受けいたします。相続不動産の売却時の専門的なご相談も可能です。税理士、司法書士、弁護士といった各種専門家と連携してスムーズな相談をサポートします。プライバシー厳守で対応させていただきますので、お気軽に査定と併せてご相談ください。
中野区の中古住宅について
中野区を拠点に地域密着で活動しているため、周辺の相場や再開発情報を熟知しています。駅から近い物件や、中野区特有の細い路地に面した物件など、一見評価が難しい不動産でも、その土地の本当の価値を反映した査定をお出しできます。木造の古い住宅が路地の奥に建っている——中野区ではよくある形ですが、間口と道路の条件で扱いが大きく変わります。数字だけでは出てこない部分は、現地を見てはじめて分かります。
§09ご相談から売却・買取までの流れ
お引渡しの前には物件に集まっていただき、境界の明示や設備の使用方法とあわせて、汚れやキズを確認する立会いを行います。汚れやキズは事前に直してお引渡しいたします。
§10よくある質問
| 業種 | 不動産取引会社 |
|---|---|
| 主な業務 | 購入：物件のご提案（お客様のお考え、ライフプラン等についてのヒアリングを実施）／売却：ホーム・インスペクション（住宅診断）、中古住宅保証、ハウスクリーニング、ビディング方式（競争入札制）による高値売却システム |
| 郵便番号 | 〒164-0001 |
| 所在地 | 東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル |
| 電話 | 03-5318-9390 |
| FAX | 03-5318-9391 |
| 会社名 | 株式会社マークス |
| 代表者 | 代表取締役 宇佐見 祐 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | 毎週火曜・水曜 |
| その他 | 東京都知事免許(3)第94014号 (公社)全日本不動産協会 (公社)不動産保証協会 JIO(株式会社日本住宅保証検査機構)の指定事業者 |
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- 住所：東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル
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